Autopromoción de viviendas para uso propio
La autopromoción de viviendas se plantea cada vez más como una alternativa muy atractiva para aquellas personas que tienen la posibilidad de ser los promotores de su propia vivienda. Esta solución, que consiste en la construcción de la casa propia por parte del propietario, no solo te permite un control total sobre el diseño de la vivienda, sino que a día de hoy se plantea como una vía más económica que nunca.
La autopromoción de viviendas unifamiliares conlleva una serie de inconvenientes y ventajas que es importante valorar previamente. Si bien requiere una inversión de tiempo y energía, también es importante valorar el ahorro económico que conlleva y el nivel de personalización e intervención en la casa.
continuación veremos los pros y contras más en detalle.
Ventajas de la autopromoción de vivienda
Ahorro económico
La principal ventaja de la autopromoción es que permite ahorrar una cantidad importante de dinero. En cifras, el propietario que opte por la autopromoción de su casa puede llegar a ahorrarse alrededor del 30% del coste que le supondría comprar una vivienda de obra nueva a un promotor o inmobiliaria.
El ahorro viene principalmente de dos vías.
- Por un lado, al pagar el propietario las obras se ahorrará los beneficios del promotor. Estos pueden oscilar entre el 15% y el 40% del Precio de Ejecución Material de la casa más el valor del suelo. Por otro, el ahorro incluye también los beneficios de la inmobiliaria, que suponen entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y comisiones de compraventa.
- Esto significa que, si nos construimos una vivienda de 100 m2 con un PEM -presupuesto de ejecución material- de unos 75.000 euros (750 Euros/m2), la misma casa en el mercado partirá con un precio mínimo de 107.500 euros. Esto se traduce en un ahorro mínimo de 32.500 euros con el proyecto de autopromoción de vivienda.
Cuentas transparentes y concretas desde el principio
Con la incorporación desde el principio del equipo tecnico en la toma de decisiones, el propietario es capaz de identificar y cuantificar no únicamente cuánto y en qué momento le cuesta cada capítulo en la construcción de la vivienda propia, sino que será consciente de los tiempos, las contingencias y la evolución del proyecto y la obra.
Desde el inicio, el equipo técnico debe valorar y ofrecer su criterio profesional en el sector al propietario. Por ejemplo, le debe informar sobre lo que cuesta el solar en relación al mercado, pudiendo aconsejar en la decisión de compra en función de las características de las parcelas finalistas, ayudarle a interpretar las ordenanzas municipales o darle a conocer las fases y los costes del proyecto. Estas últimas abarcan desde licencias municipales y estudios geotécnicos hasta honorarios profesionales, presupuesto del constructor, tiempos de ejecución, tiempos de tramitación, etc.
Desde FJJ Arquitectura e ingeniería, en la fase previa, se realizará un presupuesto detallado con un cronograma de los hitos más representativos, para que el cliente conozca en detalle los movimientos que debe prever
Diseño e intervención personalizados
Otra de las grandes ventajas de la autopromoción de vivienda unifamiliar es que se consigue un grado muy alto de personalización e intervención en el proyecto, inasumibles con una promotora.
De este modo es el propietario quien determina y ajusta su vivienda a las necesidades personales o familiares reales. Por lo que, la autopromoción permite decidir y personalizar factores como el tamaño de los dormitorios, incluir espacios de almacenamiento o un sótano, etc.
Permite una identificación y distribución idónea de las estancias de la vivienda, como diseñar el cuarto de juegos para los niños o crear una conexión directa entre la cocina y el salón.
La autopromoción de vivienda también abre la posibilidad de acometer el proyecto en diferentes fases. Por ejemplo, reservar un espacio bajo cubierta para una fase posterior de proyecto, incluir demandas especiales de instalación eléctrica, sistemas de calefacción solar, etc.
La posibilidad real de construir una casa a medida supone una intensidad elevadísima. En este sentido, es importante saber que la buena arquitectura no es algo exclusivo y prohibitivo. Generalmente este tipo de proyectos no conllevan un desembolso mayor al habitual, sino lo contrario en muchas ocasiones.
Cada proyecto de autopromoción se ajusta a unas necesidades reales y específicas. Y esto se consigue gracias a que entre el equipo técnico y el propietario se calibran y ajustan los precios de los acabados, estableciendo un orden de calidades específico para cada caso, y ajustar estas a lo largo de la vida de la promoción.
Por ejemplo, se podrá escoger un rango medio de calidades para los acabados de paredes exteriores (cerramiento) e interiores (tabiquería) y una gama alta para los pavimentos.
Inconvenientes de la autopromoción de vivienda
Autopromocionar tu casa acarrea lógicamente una serie de “preocupaciones”. Estas son, generalmente, las necesidades de coordinación con el equipo de profesionales implicado en la construcción de la casa. En este sentido, desde FJJ Arquitectura e Ingeniería reivindicamos la solvencia del equipo técnico de la obra. Así, frente a la idea generalizada de que construir la casa propia siempre resulta algo complejo y estresante, es importante apostar por la correcta y natural evolución de los trabajos.
En la autopromoción se suele prescindir de la figura del jefe de obras. De este modo, el propietario suele asumir el papel de promotor y por tanto estar pendiente del desarrollo de las obras y de los agentes que intervienen en la misma. Sin embargo, será responsabilidad del equipo técnico de la correcta ejecución de las mismas.
Consejos para empezar un proyecto de autopromoción de vivienda
Como profesionales del diseño, construcción y autopromoción, nuestra recomendación es siempre encargar un proyecto de ejecución (no básico) y, en base a este, pedir al menos tres presupuestos para la vivienda completa.
Tras evaluar y comparar los presupuestos y elegir el más oportuno, es importante que al firmar el contrato se incluya una cláusula que permita encargar directamente cualquier partida y forma de pago sin avanzar nada de dinero. Es decir, acordar estos puntos por certificaciones y fechas de entrega con penalización. Esto permitirá controlar la obra con un solo intermediario e incluso, en caso de modificaciones, permite un margen para renegociar partidas.
Una vez iniciado el proyecto, el equipo técnico acompañará al propietario asesorándolo a nivel de diseño y en base a las necesidades de programa expresadas al inicio de cada proyecto. A nivel técnico y de ejecución es también el equipo técnico quien busca las soluciones más adecuadas y del coste más adecuado para el propietario.
Afortunadamente, la arquitectura y la ingeniería ya no se rige por la máxima de que un buen proyecto de arquitectura es el más costoso. Obvia decir que con un coste moderado se encuentran soluciones constructivas y de ingeniería muy satisfactorias. Y para ello es fundamental que el propietario se involucre en el proyecto en la medida de lo posible.
La financiación para la autopromoción
A la hora de autopromocionar tu casa es importante saber qué financiación podemos obtener del banco para poder construir una vivienda a medida.
Las entidades bancarias conceden importes de hasta el 80% del valor de tasación para un piso de obra nueva o de segunda mano. En cambio, esta valoración para un inmueble autoconstruido es más compleja: la cuantía prestada dependerá del estado del proyecto que se vaya a construir. Los bancos y cajas de ahorros conceden un porcentaje similar al 80% del valor de tasación. Este, según los casos, es calculado sobre el precio tasado del terreno o del estado actual de la obra o del proyecto definitivo.
La disponibilidad de la liquidez, formas de obtención de esa liquidez mediante certificaciones o de libre disposición, suelen ser factores a tener en cuenta a la hora de decirse por la entidad bancaria, proceso en el que podremos asesorar para la elección de la entidad financiera.
Por qué elegir la autopromoción frente a empresas promotoras
La autopromoción es la solución idónea para aquellas personas que cuenten con recursos económicos limitados pero que a la vez sean exigentes en cuanto a diseño y soluciones constructivas. Permite personalizar una vivienda acogedora, en un entorno agradable y tranquilo. Pero sobre todo, permite al propietario invertir ilusión y dinero con la sensación de control y de que se invierte el precio real que vale.
En cambio, las empresas promotoras no alcanzan ese nivel de implicación ya que la buena arquitectura genera menos beneficios, por el esfuerzo que implica. Aparte, el modelo de trabajo de las empresas promotoras no da el protagonismo adecuado a los propietarios, dado que en la mayor parte de los casos estos no existen hasta que los proyectos están cerrados y las obras en ejecución, cuyo criterio y sensibilidad se cuestiona, reduciendo la construcción de una vivienda a un mero negocio.
Pasos para gestionar la autopromoción de una vivienda
Existe una serie de pasos y trámites que se deben seguir cuando decides construir tu propia vivienda. Veamos cuáles son y qué gastos aproximados conlleva un proyecto de autopromoción.
El Terreno
El primer paso es localizar el terreno o parcela sobre la que levantar tu vivienda. Debes asegurarte que el terreno es urbano y tiene los servicios básicos de agua, luz, gas, saneamiento, telecomunicaciones etc. a pie de parcela, o son accesibles en un entorno cercano.
En este punto será necesario consultar las ordenanzas municipales para saber qué está permitido construir en cada terreno. Tras revisar el Registro de la Propiedad, se procede a la compra del terreno e inscripción de la nueva escritura en el Registro.
Se suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las características de la zona.
El Proyecto
El siguiente paso es buscar un buen equipo técnico al que encargar la redacción del Proyecto de Ejecución.
Como parte del proyecto, el técnico calculará el presupuesto de ejecución material (P.E.M) el cual servirá de base para la liquidación de la licencia de obras, y referencia para la entidad financiera.
Es importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra teórica calculada por el arquitecto. Al tratarse de una estimación, es frecuente que la obra acabe resultando por un importe diferente, pero como los gastos están calculados a partir del P.E.M., el sector suele preferir que éste sea más bien bajo y es algo con lo que ya se cuenta.
La Licencia de obras
Una vez aprobado el proyecto, se procede a solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento correspondiente.
La Construcción
Mientras se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que recomendable ir ganando tiempo y pedir varios presupuestos a los constructores. En este sentido, es conveniente tener al menos tres ofertas encima de la mesa, para tomar una buena decisión.
Aquí es importante saber que cuando un constructor no está interesado en hacer una obra, en ocasiones es habitual que en lugar de decir que no, proponga un presupuesto mucho más elevado. Quienes tienen experiencia en pedir presupuestos y negociar, suelen recomendar descartar la oferta más alta, por inflada, y la más baja, por la posibilidad de dar problemas de calidad o subir el presupuesto con la obra ya iniciada. En general, es recomendable descartar aquellos presupuestos que se desvíen en exceso del promedio.
Entre las restantes, donde la diferencia económica suele ser mínima, podemos considerar también la experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir.
A la hora de hacer un contrato con la constructora es importante que sea lo más detallado posible, incluyendo un control de calidad, un seguro de daños materiales, seguro de responsabilidad civil y garantías adicionales.
La Dirección de obra
Se debe contratar la dirección de obra de un arquitecto y aparejador para que lleven un control de la obra y de los trabajos del constructor. Estos emitirán al finalizar la obra el certificado final de obra.
Los Servicios de notaría
Una vez finalizada la obra, se debe realizar la escritura de la vivienda en una notaría, como escritura de obra nueva, para registrar dicha vivienda.
La Inscripción en Catastro
Una vez finalizada la obra, se debe inscribir en catastro para poder formalizar la solicitud de primera ocupación.
La Primera ocupación
El último trámite en la autopromoción de una vivienda es solicitar en el ayuntamiento el certificado de la primera ocupación de tu vivienda. Este te permitirá contratar a las empresas suministradoras, y comenzar a vivir en tu vivienda.
Los costes de la autopromoción
- Arquitecto – Costes por redacción de proyecto
- Arquitecto – Costes por dirección de obra
- Estudio Geotécnico (Obligatorio según CTE)
- Estudio Topográfico (Recomendable, según la parcela)
- Aparejador – Dirección de la Ejecución de la obra
- Coordinador de seguridad y salud
- Tasa ayuntamiento de licencia de obra
- Impuesto de Construcciones y Obras (ICIO ayuntamiento)
- Construcción.
- Inscripción obra nueva en Notaría.
- Licencia de Primera Ocupación.
Desde FJJ Arquitectura e ingeniería, en la fase previa, se realizará un presupuesto detallado con un cronograma de los hitos más representativos, para que el cliente conozca en detalle los movimientos que debe prever.